1. 業態別・坪数別の原状回復適正相場マトリクス（早見表）
原状回復費用は、物件の「業態」「厨房・造作の有無」「ビルの規模」によって坪単価が大きく変動します。以下は、全国の商業施設・オフィスビルにおける業界適正相場の早見表です。
| 物件種別・業態 | 適正坪単価 | 20坪（約66㎡）目安 | 50坪（約165㎡）目安 | 主な発生工事 |
|---|---|---|---|---|
| オフィス / 事務所 | 3.5万〜6.5万円 | 70万〜130万円 | 175万〜325万円 | 床カーペット張替、壁クロス、照明・天井塗装、空調薬品洗浄 |
| 飲食店舗（重飲食） | 8.0万〜16.0万円 | 160万〜320万円 | 400万〜800万円 | 厨房解体撤去、排気ダクト撤去、グリストラップ処理、床ハツリ防水撤去 |
| 飲食店舗（カフェ・軽飲食） | 6.0万〜11.0万円 | 120万〜220万円 | 300万〜550万円 | 造作カウンター解体、給排水配管復旧、軽間仕切り撤去、床張替 |
| 物販・アパレル店舗 | 4.5万〜8.5万円 | 90万〜170万円 | 225万〜425万円 | フィッティングルーム解体、固定什器搬出、壁穴補修・塗装仕上げ |
| 美容室・サロン・クリニック | 6.0万〜12.0万円 | 120万〜240万円 | 300万〜600万円 | シャンプー台・給排水立ち上がり復旧、個室間仕切り解体、動力幹線復旧 |
※上記は中規模ビル（グレードB）基準。超高層タワーや複合大型ビルの場合は夜間工事・厳格な指定業者規定等により約1.3〜1.4倍、雑居ビルや路面単独店舗の場合は約0.8〜0.9倍が目安となります。
2. なぜB工事・原状回復の見積もりは2倍以上に高額化するのか？
「原状回復の見積もりを取ったら、当初の予算の倍以上を請求された」というトラブルは後を絶ちません。これには店舗・オフィス賃貸業界特有の構造的な要因が存在します。
① 指定業者による「独占」と相見積もりの制限
賃貸借契約において、空調や防災、電気設備などの「B工事（オーナー指定業者が施工し、費用はテナント負担）」は、競合他社が存在しないため価格競争の原理が働きません。その結果、市場価格を大幅に上回る単価がそのまま提示される体質が常態化しています。
② 元請け・管理会社・下請けの多重マージン構造
ビルオーナー指定の元請けゼネコンから、ビル管理会社、設備サブコン、解体専門業者へと多段階で発注が下りるため、各段階で10〜20%の中間マージンが幾重にも上乗せされ、最終見積もりが膨れ上がります。
③ 経年劣化（通常損耗）の不当なテナント転嫁
本来、年月経過による建物の自然損耗（クロスの日焼けや設備の経年劣化）は賃料に含まれており、借主が原状回復義務を負う必要はありません。しかし、多くの見積書では本来オーナー負担であるべき設備更新費用まで借主の見積もりに混入されています。
3. 原状回復・B工事費用を適正化するための4つの鉄則
提示された見積書を鵜呑みにせず、適正相場まで安全に減額交渉を進めるための具体的な4ステップです。
「一式」見積もりを拒否し、詳細明細書（内訳書）を開示させる
数量や平米単価が書かれていない「一式見積もり」は精査が不可能です。「社内稟議および顧問税理士への説明のため、項目ごとの数量・平米単価が記載された内訳明細を提出してください」と依頼しましょう。これだけで不要な項目が自然と削られるケースもあります。
賃貸借契約書と入居時の「特約条項」を再確認する
契約書に「原状回復の範囲」や「B工事の区分」がどう書かれているかを確認します。特約に記載のない工事項目や、入居前から存在していた既存設備に対する補修工事が含まれていないかを厳しく照合します。
客観的な市場相場データ・専門査定書を入手する
「高いから安くしてほしい」という感情的な値引き交渉は管理会社に通用しません。「国交省の建築物解体単価データや他社査定書に基づき、当工事の適正平米単価は〇〇円である」という第三者の客観データを提示することで、オーナー側も減額に応じざるを得なくなります。
B工事からC工事（テナント自主発注）への変更を交渉する
ビルの躯体や防災に直接関わらない内装解体・造作撤去部分については、「指定業者ではなくテナント側の指定業者（C工事）で施工させてほしい」と申し入れることで、中間マージンを大幅にカットできます。
4. 原状回復・B工事に関するよくある質問（FAQ）
Q. B工事はビル指定業者以外に相見積もりを取ることはできないのですか？
A. 原則としてB工事の施工自体はビル管理規約上、オーナー指定業者が行いますが、見積金額の査定や適正単価への減額交渉は法律上・商慣習上認められています。専門機関による査定書や市場単価データを提示することで、施工業者を変えずに金額のみ20〜40%削減できた事例が多数あります。
Q. 賃貸借契約書に「指定業者で原状回復を行う」と明記されていても減額できますか？
A. 可能です。指定業者を使う特約自体が有効であっても、「相場から著しく乖離した過大請求」まで借主が支払う義務はありません。国交省のガイドラインおよび裁判例でも、暴利的なマージンや不当な工事範囲の指定は認められておらず、客観的な適正相場に基づく交渉により適正価格に修正できます。
Q. 原状回復の業者紹介や相談に費用はかかりますか？
A. 当メディア運営事務局へのご相談や、適正相場で施工可能な優良業者のご紹介は完全無料です。ユーザー様に紹介料や手数料が発生することは一切ございませんので、お気軽にお問い合わせフォームより物件条件やお困りごとをお知らせください。
Q. 見積書の内訳に「一式」としか書いていない場合はどうすればいいですか？
A. 管理会社または指定工事業者に対して、「数量（㎡・坪・台数）と単価が明記された詳細明細書（内訳書）」の再発行を求めてください。内訳を開示させること自体が過剰請求の抑止力となり、適正化交渉の第一歩となります。
5. 情報監修・算出根拠・参考文献
本シミュレーターおよび解説記事で提示している相場坪単価・係数は、国土交通省の公的ガイドライン、全国のオフィス・商業店舗における施工実績データ、ならびに一般社団法人等の原状回復適正化事例を中立・客観的にリサーチして設定されています。
- 参考文献・ガイドライン: 国土交通省 住宅局『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』
- 建築コスト統計: 建設物価調査会・積算資料 建築リフォーム・解体工事相場データ
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